LE BAILLEUR PEUT-IL AUGMENTER LE LOYER QUAND IL Y A UN NOUVEAU LOCATAIRE ?
Lors d’une reprise de bail, bon nombre de bailleurs se laissent tenter par une augmentation de loyer en Suisse. Cependant, une telle augmentation de loyer n’est légale que sous certaines conditions en Suisse. Dans quelles mesures le propriétaire peut-il augmenter le loyer à la reprise de bail ? Nous essayons dans cet article de vous donner quelques éléments.
Une augmentation de loyer est-elle légale en Suisse ?
Oui, le Code des Obligations en Suisse autorise les bailleurs à augmenter le loyer, mais sous certaines conditions. Le premier facteur pouvant justifier l’augmentation de loyer se rapporte aux travaux réalisés pour rendre le bien locatif plus confortable ou plus spacieux. En d’autres termes, le nouveau locataire vivra dans de meilleures conditions que le précédent. Bien sûr, les travaux en question ne prennent pas en compte les réparations et les rénovations liées à l’usage du précédent locataire. D’un autre côté, la hausse du taux de référence (c’est-à dire le taux d’intérêt hypothécaire) peut également conduire le bailleur à augmenter le loyer.
Ces deux paramètres sont pris en compte dans une formule sur la base de laquelle une augmentation est calculée et encadrée par le Code des Obligations en Suisse.
Comment connaitre si le loyer a augmenté au changement de locataire ?
Dans les cantons de Vaud, de Zurich, de Neuchâtel, de Fribourg, de Zoug, de Genève et de Nidwald, on pratique la transparence des loyers entre deux baux successifs. Il s’agit d’une initiative lancée par le Conseil fédéral qui propose une révision partielle des lois sur le contrat de bail. Les personne qui viennent de déménager à Genève par exemple connaissent en pratique la transparence des loyers entre deux baux successifs.
Malgré les vigoureuses contestations, le Conseil a décidé de poursuivre les démarches pour que cette pratique soit appliquée au niveau de toute la confédération. Avec ce nouveau dispositif, l’augmentation ne se calculera plus sur la base d’une formule, mais d’un échelonnement. En plus de la transparence, cette mesure vise une atténuation des augmentations abusives de loyer.
Ainsi le locataire au moment de signer le nouveau bail aura l’information du montant de l’ancien loyer. Le propriétaire en a désormais l’obligation. Il peut dès lors contester son loyer s’il trouve que la hausse est abusive.
Que faire si l’augmentation du loyer est abusive ?
Après la signature du contrat de bail et la constitution d’une garantie de loyer qui va avec, le nouveau locataire possède le droit de contester la hausse du loyer. Il a en effet 30 jours dès réception des clés en s’adressant à la Commission de conciliation. Au moment de la remise des clés le propriétaire a l’obligation de remettre au locataire un formulaire détaillant la hausse du loyer et les démarches à accomplir pour contester cette hausse.
Le locataire a en effetla possibilité de contester le loyer initial pour une de ces trois conditions :
• L’augmentation du loyer dépasse les 10% suite à la reprise de bail.
• Le locataire a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale: dans le cas ou le locataire n’avait pas d’autres choix que de prendre cet appartement.
• Le locataire a été contraint de conclure le bail en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux: étant donné que le taux de vacance est inférieur à 1.5% (aujourd’hui 1,30%) ce critère est toujours mis en avant.
L’augmentation de loyer est abusive si elle permet au bailleur d’obtenir un rendement brut supérieur au taux hypothécaire de référence auquel on ajoute 2%; le rendement brut est calculé uniquement sur le coût de construction de l’immeuble, y compris le prix d’achat du terrain.
Cependant, les locataires osent rarement contester les abus par peur de perdre leur logement. Avec les différentes démarches administratives à entreprendre ainsi que les répercussions que cela puisse avoir sur la relation avec le bailleur, le locataire se décourage.
Pourtant, la loi protège ceux qui dénoncent une hausse abusive au bout de 30 jours suivant le début du contrat de bail. Le recours à l’Autorité de conciliation du canton est la première chose à faire. Dans le cas où le locataire est membre de l’ASLOCA, il peut également y demander conseil et soutien. Si les problèmes persistent, le Code de procédure civile prévoit la saisine du Tribunal des Baux qui statuera en dernier recours.
Que faire si le précédent locataire est tenu de trouver son remplaçant à la résiliation du bail?
Certains contrats exigent du locataire de trouver son successeur à la résiliation de son bail. Dans ce cas, son obligation consiste à chercher une personne solvable qui puisse assumer les mêmes charges que lui. Dans le cas où le bailleur augmente le loyer, l’ancien locataire est libéré de son engagement dans la mesure où les charges relatives au logement ne seront plus les mêmes.
Attention il s’agit bien ici du cas ou votre contrat de bail exige au locataire de trouver son successeur. Car si vous ne pouvez pas respecter le préavis de 3 mois alors la oui vous devez trouver un successeur au risque de payer le reste du préavis.
Que faire quand on trouve une personne solvable pour nous remplacer et qui est prête pour le déménagement?
La loi prévoit que si vous déménagiez en urgence et que vous ne pouvez pas respecter la période de préavis, le locataire doit trouver un successeur acceptable et solvable. Celui-ci doit cependant avoir ces 3 conditions:
– Le nouveau locataire doit être solvable: en règle générale, le loyer ne doit pas dépasser un tiers de son revenu mensuel et son extrait du registre des poursuites ne doit contenir aucune poursuite en cours.
- Le nouveau locataire est tenu de reprendre le contrat aux mêmes conditions, telles qu’elles existent entre le locataire et le propriétaire.
- Si le futur locataire est acceptable, le propriétaire ne peut pas imposer de nouvelles conditions, ni de conditions plus strictes que celles appliquées pour le locataire actuel. Le propriétaire peut uniquement considérer le nouveau locataire inacceptable pour des raisons importantes. Tout motif lié à la religion, au sexe ou à la nationalité est exclu.
